Tra le conseguenze più frequenti di una omessa, insufficiente, inefficiente manutenzione di un immobile condominiale c’è la caduta calcinacci da uno o più balconi.
Detta caduta, frequentemente, provoca danni o a terze persone che, sfortunatamente, si trovino a transitare proprio nel punto di caduta dei calcinacci in parola, ovvero ad autovetture che, altrettanto sfortunatamente, transitino o siano parcheggiate in loco.
La domanda, in questi casi, è: chi è responsabile e, dunque, tenuto al risarcimento dei danni subiti dai terzi? E, a monte, chi è tenuto alla relativa manutenzione?
Occorre distinguere a seconda delle caratteristiche dell’immobile condominiale e, in particolare, delle caratteristiche dei balconi.
Vi sono, infatti, due tipologie di balconi condominiali:
– i balconi “aggettanti”, ossia sporgenti rispetto alla struttura della facciata dell’immobile e i balconi “incassati”, ossia inglobati nella struttura della facciata dell’immobile.
I balconi “aggettanti” sono considerati alla stregua di propaggini esterne degli appartamenti dei singoli condomini, che si estendono oltre la facciata condominiale. Pertanto, la manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi in esame compete ai proprietari dei relativi appartamenti. E, conseguentemente, responsabili e tenuti al risarcimento dei danni provocati a terzi dalla caduta di calcinacci saranno i proprietari degli immobili di cui i balconi costituiscano prolungamento.
I balconi “incassati”, invece, non sporgono rispetto alla facciata dell’edifico condominiale. Il loro piano di calpestio svolge la stessa funzione del solaio interpiano (ossia funge da sostegno al piano superiore e da copertura al piano inferiore), mentre il parapetto, laddove rappresenti un unicum con la facciata dell’edificio, viene considerato parte integrante di essa. Ne consegue che la manutenzione ordinaria e straordinaria dei balconi in parola, nella parte inglobata nella facciata condominiale, spetta al condominio. Ed è, dunque, il condominio ad essere responsabile e tenuto a risarcire i danni che la caduta di calcinacci dovesse provocare ai terzi.
Un discorso a parte, invece, va fatto per quanto attiene i fregi ornamentali. Detti fregi, infatti, sono considerati di pertinenza condominiale, se e nella misura in cui adempiono alla funzione decorativa dell’intero stabile, che ne trae vantaggio dal punto di vista architettonico ed estetico (con connesso aumento di valore). Nel caso in esame, la manutenzione ordinaria e straordinaria dei fregi in parola spetterà al condominio che, pertanto, sarà responsabile e tenuto al risarcimento dei danni che dovessero derivare a terzi dalla caduta di calcinacci.
